1. 注文住宅とは？建売住宅との違いは？

注文住宅とは、所有する土地もしくは新たに購入した土地に新築する住宅のことです。この場合、土地と建物は別々で購入するのが基本です。土地選びから建物の間取り、内外装に至るまで、自分たちで一から考えていくため、自由度が高く、こだわった家づくりを実現できます。

一方、建売住宅とは土地と建物をセットで購入する住宅を指します。すでに完成済み、または建築中の家を購入するため、設計や仕様における自由度は低めです。ただし、ハウスメーカーの共通仕様で設計・施工がおこなわれるため、注文住宅に比べて費用を安く抑えられる点が大きな魅力となっています。

なお、ハウスメーカーや不動産会社が自ら仕入れた土地を細かく分け、土地・建物をセットで購入するタイプの建売住宅を、分譲住宅と呼ぶケースもあります。

2. 注文住宅の購入までの流れ

注文住宅は自由度が高い分、完成して入居するまでに多くのステップを踏む必要があります。大まかな流れは次のとおりです。

1. 予算を決める
2. 希望条件の整理をする
3. 土地と依頼するハウスメーカーを探す
4. プランや見積もりを比較する
5. 工事請負契約（本契約）と住宅ローンの本審査をおこなう
6. 打合せ・プランなどを決める
7. 住宅の着工を進行してもらう（地鎮祭、上棟式、工事の進捗確認）
8. 住宅の引き渡しと入居

具体的にどのような流れで進んでいくのか、順番に確認していきましょう。

2.1. 予算を決める

最初に、注文住宅にかける予算を検討します。注文住宅に限らず、マイホームを購入する際は、自己資金（頭金）と住宅ローンの割合を決める必要があります。頭金の割合は一般的に購入費用の1〜2割程度といわれますが、手持ちの資金をすべて頭金に充てるのは危険です。

まずは、毎月の返済可能額から住宅ローンの借入可能額をシミュレーションしてみます。試算には、インターネットで公開されている住宅ローンシミュレーションや金融機関の事前相談を利用するとよいでしょう。そのうえで、生活防衛資金として6ヵ月〜1年分の生活費を手元に残す前提で頭金を決定します。頭金と住宅ローンを合わせても返済に無理が生じないようにしましょう。

また、土地なしで注文住宅を建てる場合、土地と建物の予算配分をどうするかもポイントです。建物の本体工事、その他工事費用、諸費用のそれぞれの費用感を把握し、建物にいくらかけるべきなのかを検討しましょう。土地・建物のどちらかに予算が偏ると理想の家づくりは実現しにくくなるため、バランスを考慮して予算を決定します。

2.2. 希望条件の整理をする

予算が決まったら、住まいに対する希望条件を整理します。家族全員にとって暮らしやすい家にするためには、家族で希望条件について話し合う場を設けることが大切です。

希望条件をリストアップしたら、優先順位付けをします。注文住宅ですべての希望条件を叶えようとすると、いくら予算があっても足りません。「必ず実現したい条件」「できれば実現したい条件」「あったらいいなと思う条件」など、優先度の高い順に整理しておきましょう。

優先順位をつけておくことで、予算との調整が必要になった場合にどの条件を残すべきか判断しやすくなり、家づくりをスムーズに進められます。また、家族全員で認識を合わせておけば、コストダウンに納得感が生まれるでしょう。

2.3. 土地と施工を依頼するハウスメーカーを探す

決定した希望条件に合う土地を探します。土地探しの依頼先としては不動産会社が代表的ですが、ハウスメーカーや工務店などの施工会社から土地情報を紹介してもらえるケースもあります。

ハウスメーカーや工務店は家づくりのプロなので、土地探しの時点からアドバイスをもらうことで、希望の建築プランをかなえられる土地を探しやすくなる点もメリットです。先行して建築プランを相談しておけば、土地と建物の予算のバランスもとりやすくなるでしょう。

土地探しを不動産会社に依頼する場合であっても、依頼するハウスメーカーは同時並行で探すことをおすすめします。

2.4. プランや見積もりを比較する

候補となるハウスメーカーを絞り込んだら、建築プランと見積もりの作成を依頼します。各社の提案を比較し、依頼するハウスメーカーを決定しましょう。

ポイントは、作成依頼の時点で1社に絞り込むのではなく、複数社に見積もりを依頼すること。横並びで比較することで、必要な費用項目や大まかな相場感を把握でき、自分たちに合ったハウスメーカーを選びやすくなります。

2.5. 工事請負契約（本契約）と住宅ローンの本審査をおこなう

依頼するハウスメーカーと工事請負契約（本契約）を締結し、契約書類一式を添付して、金融機関による住宅ローンの本審査を受けます。本契約を締結すると具体的な検討がスタートするため、契約前の段階で施工や費用に関する疑問を解消しておくことが大切です。

契約書では、工事内容や工事範囲、費用支払いのスケジュールなども定められます。契約で取り決めた範囲を超える工事は変更契約と追加費用が発生する可能性があるため、内容をしっかり把握したうえで契約を締結しましょう。

なお、多くのハウスメーカーでは、本契約締結前に仮契約と数万円〜数十万円の申込金の支払いが必要となります。本契約を締結すれば申込金は建築費の一部として充当されますが、現金を用意しなければならないので注意しましょう。

2.6. 打合せ・プランなどを決める

本契約締結後、着工に向けてハウスメーカーの担当者と打合せをおこない、詳細な建築プランを決定します。間取りや細部の仕様、設備の決定などのほか、住宅ローンの本審査の確認、引き渡しまでの細かなスケジュールの調整などを話し合います。

建築プランが決まって設計図が仕上がったら、建築会社側で建築確認申請をおこないます。確認済証が交付されると、晴れて建物の工事がスタートします。

2.7. 住宅の着工を進行してもらう

工事スタート後の流れを、着工前と着工後に分けて見ていきましょう。

2.7.1. 着工前にやること

2.7.1.1. 近隣への挨拶

工事期間中、騒音や振動、工事車両の出入りなど、近隣住民に迷惑をかける場面があります。そのため、着工前に近隣への挨拶回りをしましょう。両隣だけでなく、向かい側3軒、裏側3軒を目安に挨拶をしておきましょう。

挨拶は、ハウスメーカーの担当者と話し合い、営業担当者や工事責任者などと一緒に、手土産を持って回ることをおすすめします。その際、担当者から工事内容や大まかなスケジュールを説明してもらうと安心です。

事前に挨拶回りをしておくことで、周辺住民からの印象が良くなり、新生活が送りやすくなるでしょう。

2.7.1.2. 地鎮祭

地鎮祭とは、建物を新築する際に、工事の安全と建物の無事完成を土地の神様にお祈りする祭儀のことです。必ずおこなわなければならないものではありませんが、慣習として現在でも実施するケースが多くなっています。

地鎮祭には施主のほか、ハウスメーカーの担当者、工事関係者、神職などが参加します。神社の手配、会場や飾り付けのセッティングなどが必要になるため、早めにハウスメーカーに相談しておきましょう。

地鎮祭にかかる費用は、総額で平均10万円〜15万円程度です。

2.7.2. 着工後にやること

2.7.2.1. 上棟式

上棟式は、木造住宅で屋根の一番高い場所に棟木（むなぎ）と呼ばれる部材を設置し、無事に棟上げまで進行できたことを神様へ感謝するとともに、完成までの工事安全を祈っておこなわれる祭儀です。

上棟式をおこなう時期は着工から1ヵ月〜1ヵ月半程度が一般的です。施主や家族のほか、工事関係者などが出席するため、着工前の早い段階からハウスメーカーに相談しておきましょう。

上棟式は簡易なものであれば10万円程度が相場ですが、餅まきなど大々的におこなうケースでは30万円程度かかる場合もあります。地域によって慣習が異なることから、実施するかどうかも含めて事前に検討することが大切です。

2.7.2.2. 工事の進捗状況の確認

工事中はハウスメーカーにすべて任せきりにするのではなく、定期的に現場を訪れ、問題なく作業が進んでいるかどうかチェックしましょう。現場監督や職人さんとコミュニケーションをとりながら、工事の進捗に遅れはないか、設計図と配置や仕様が異なる箇所はないかなど確認しておくと、工事によるトラブル防止に役立ちます。

2.7.2.3. 引越しの準備・家具や家電の購入

建物の完成が近づいてきたら、引越しの準備や新居に設置する家具・家電の購入も計画的に進めておきましょう。直前になってから動き始めると、希望していた日程に引越し業者が予約できなかったり、必要な家具や家電がない状態で新生活をスタートせざるを得なくなったりする恐れがあります。

特に、年度の切り替わりや大型連休などの引越しシーズンは、引越し業者の予約が取りづらくなります。引越しの希望日程が決まったら早めに予約しておくと安心です。

2.7.2.4. 火災保険などの検討

住宅ローンを使う場合には、火災保険への加入が義務付けられているケースがほとんどです。火災保険は引き渡し日から補償がスタートするようにしておかなければならないため、遅くとも引き渡し日の2週間前までに契約を済ませておく必要があります。金融機関やハウスメーカーに相談しながら、引き渡し日の1ヵ月前には保険商品や補償内容の検討を始めましょう。

また、地震保険は火災保険とセットで加入する必要があるため、併せて検討することをおすすめします。

2.8. 住宅の引き渡しと入居

工事が完了すると、住宅の竣工検査がおこなわれます。ハウスメーカーの営業担当者や工事責任者とともに、工事が計画どおりおこなわれたかを施主自ら細かくチェックします。

完成した住宅に問題があった場合、引き渡し前に指摘することが大切です。引き渡しを受けてから指摘すると、追加費用が発生する可能性もあるので注意しましょう。

図面と仕上がりが合っているかどうかはもちろん、設備の種類、建具や窓の建て付けに問題がないか、汚れや傷はついていないかなど、詳細なところまでしっかり確認しましょう。もし改善点が見つかれば、引き渡しまでに修繕や追加工事を依頼します。

4. 注文住宅の費用

続いて、注文住宅の建築にかかる費用を項目ごとに解説します。各項目の相場もご紹介します。

4.1. 本体工事費

注文住宅の建築費用のうち、最も大きな割合を占めるのが本体工事費です。本体工事費には次のような内容が含まれます。

工事費全体の70％〜75％程度が相場とされ、全体で4,000万円かかるケースであれば、2,800万円〜3,000万円は本体工事費ということになります。

4.2. 本体工事費以外にかかる費用

建物の建築工事にかかる費用は本体工事費だけではありません。本体工事費以外でコストを見込まなくてはならない工事としては次のようなものが挙げられます。

工事費全体の2割程度が相場とされており、先ほどのケースでいえば800万円程度かかると想定されます。

4.3. 諸費用

注文住宅を建築する際には、建物や周囲の工事に直接関係するもの以外にもさまざまな諸費用がかかります。主な諸費用をご紹介します。

建築費には本体工事費以外の費用や諸費用が含まれていないケースもあるため、全体の予算感をしっかり把握しておくことが大切です。

5. 注文住宅の購入で失敗しないためのポイント

せっかく注文住宅を建てるなら、理想の住まいを実現したいもの。家づくりで失敗しないためにはどのような点を意識すべきなのでしょうか。4つのポイントをご紹介します。

5.1. 実際の生活をイメージする

どれだけ間取りや設備にこだわったとしても、自分たちにとって使いづらければ意味がありません。建築プランの検討時には、家族構成やライフスタイルを踏まえ、実際に生活する姿を具体的にイメージするようにしましょう。

普段の生活に合わせた間取りや動線計画を取り入れることで、暮らし始めてからのギャップや後悔を回避できます。

5.2. 複数のハウスメーカーを比較する

複数のハウスメーカーを比較することで、注文住宅づくりで失敗するリスクを低減できます。

得意とするプランや構造、建材の種類などは会社によって異なるため、最初から1社に絞ってしまうと自分たちの希望を叶えられなくなる恐れがあります。複数社のプラン・見積もりを比較すれば、予算内で理想的な住まいを実現できる可能性が高まるでしょう。

5.3. 周辺環境を実際に確認する

交通利便性や生活に便利な施設へのアクセス、騒音、振動、日当たり、学校や保育園までの距離、公園の有無などの周辺環境は、自分たちであとから手を加えることができません。土地選びや着工前の段階から現地へ足を運び、周辺環境を実際に確認しておくことが大切です。

環境を自分の目で確かめ、実際にそこで暮らすイメージを明確にしておけば、スムーズに新生活をスタートできます。

5.4. 理想を詰め込みすぎない

自由度が高い注文住宅では、思わず希望条件を詰め込んでしまいがちです。しかし、希望を詰め込み過ぎてしまうと全体的なまとまりに欠け、かえって生活しにくくなる恐れがあります。また、予算オーバーになってしまい、新生活スタート後の負担が重くなるリスクも考えられます。

希望条件の優先度を明確にし、本当に必要なものを中心に家づくりをすることで、家族全員にとって住みやすい家を実現できるでしょう。

6. 注文住宅を建てるならポラス

注文住宅は、建売住宅に比べて設計の自由度が高く、こだわりの詰まったマイホームを叶えられるのが大きな魅力です。その反面、理想を詰め込みすぎて予算オーバーになるリスクもあります。土地選びから引き渡しまでの流れや建築にかかる費用についてしっかりと理解し、希望条件の優先度を明確化しながら検討を進めることが、注文住宅の新築を成功させる鍵です。

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